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江蘇南京德基廣場

——創(chuàng)新業(yè)態(tài)模式 促進多元融合發(fā)展

德基廣場通過持續(xù)創(chuàng)新，打造“商業(yè)+藝術”生態(tài)，激活“首發(fā)+業(yè)態(tài)”創(chuàng)新，升級“智能+體驗”服務，打造“網(wǎng)紅+公共”空間，實現(xiàn)了從“傳統(tǒng)商場”到“商業(yè)地標”的跨越，為全國零售業(yè)創(chuàng)新提升和高質量發(fā)展提供了鮮活樣本。

一、項目改造前情況

（一）項目基礎信息。德基廣場坐落于“中華第一商圈”南京新街口核心區(qū)位，2006 年開業(yè)初期，一期工程商業(yè)面積為 65000 平方米，分為地上 7 層，地下 1 層；德基廣場的二期主體包括一座高達 62 層的主樓以及地面 8 層、地下 5 層的裙樓。2012 年 5 月 8 日一二期正式完成對接后，德基廣場的整體面積達 31.3 萬平方米，其中購物中心面積 15 萬平方米。德基廣場以“高端購物場所”為核心定位，聚焦國際一線品牌引進，憑借優(yōu)越的地理位臵和奢侈品聚集效應，成為區(qū)域內高端消費的重要載體。

（二）改造前的情況。經營初期，項目面臨一些短板。一是商業(yè)與文化融合不夠。南京作為六朝古都、世界文學之都，擁有深厚的歷史文脈資源，但彼時德基廣場未能將商業(yè)與在地文化融合，僅以品牌堆砌為核心競爭力，缺乏獨特的文化辨識度。二是經營業(yè)態(tài)模式單一。以傳統(tǒng)“銷售導向”

為主，依賴品牌專柜的商品交易，缺乏體驗式、互動式消費場景，消費者停留時間短、復購率低，與新一代消費者對“生活方式體驗”的需求脫節(jié)。三是首店經濟尚未成熟。開業(yè)后較長時間內，品牌矩陣以成熟國際品牌為主，缺乏“首店”“首發(fā)”等新鮮元素，在區(qū)域商業(yè)競爭中逐漸顯露同質化趨勢。四是科技應用薄弱。運營管理依賴人工調度，消費場景以線下實體交易為主，未涉及數(shù)字化服務、智能化設施，無法滿足消費者對便捷性、個性化的需求，也難以實現(xiàn)高效的客流分析與精準營銷。五是夜間經濟空白。營業(yè)時間嚴格遵循傳統(tǒng)商場“朝十晚十” 模式，夜間商業(yè)活動幾乎為零，未能挖掘夜間消費潛力，與新街口商圈“全天候活力”的發(fā)展目標不匹配。

二、更新改造過程

面對傳統(tǒng)商業(yè)發(fā)展的瓶頸，德基廣場以“創(chuàng)新驅動” 為核心，聚焦“藝術、商業(yè)、科技”融合，通過經營主體自主突破與系統(tǒng)性布局，逐步構建起差異化的發(fā)展模式。

（一）以文化為錨點，打造“商業(yè)+藝術”生態(tài)。南京深厚的歷史文化是德基廣場創(chuàng)新的核心資源。2017 年起，項目以“挖掘金陵文脈、塑造消費理念”為目標，推動商業(yè)空間向文化載體轉型。一是構建城市文化地標，以館藏宋代《金陵圖》為藍本，運用 AR、VR 技術打造“人物入畫、實時跟隨” 的沉浸式互動展。2021 年 10 月開展以來，累計接待客流超 120 萬人次，線上曝光超 2.2 億人次，形成“先看金陵圖，再逛南京城”的城市級商文旅 IP。二是引入高品質藝術活動，2017 年打造德基藝術博物館，策劃高端展覽，吸引全球藝術愛好者到訪。2025 年上半年，新增“花花世界”非遺藝術實驗區(qū)，通過螺鈿、燒箔畫等非遺體驗活動。三是文化滲透全場景，麗思卡爾頓酒店內陳列 6000 余本南京主題書籍、900 余件本土藝術品，使國際酒店成為文化展示窗口。公共區(qū)域定期更新“龍年追光”“萌蛇夢蝶”等主題藝術裝臵，形成“移步換景”的文化體驗。

（二）以首店為引擎，激活“首發(fā)+業(yè)態(tài)”創(chuàng)新。首店經濟是德基廣場打破同質化競爭的關鍵抓手。2021 年起，項目通過“首店引進+首發(fā)活動+業(yè)態(tài)重構”的組合策略，打造潮流引領者形象。一是規(guī)模化引入首店品牌，2021 年至今累計吸納首店 200 余家，形成梯度化品牌矩陣。其中，2025 年上半年已落地 MINISO SPACE 全球首店、MAC 全球首家藝術旗艦店等超 30 家。二是聯(lián)動品牌打造“首發(fā)三重奏”，通過首秀、首發(fā)、首展強化新鮮感。2025 年策劃 Burberry 美妝露營地、PRADA 春游主題展等近 10 場活動。三是重構商業(yè)空間業(yè)態(tài)，2025 年 5 月開放“花園食光”區(qū)域，以 2000 平方米立體花園融合 7 家首店，通過“自然景觀+首店餐飲”的組合實現(xiàn)“1+1>2”的效應；6 月推出“德基藝術商業(yè)市集”，3F 毛線童話鎮(zhèn)、4F 深藍海底世界等主題樓層引入去茶山等首店。

（三）以科技為支撐，升級“智能+體驗”服務。科技是德基廣場提升運營效率與消費體驗的核心工具。項目通過“數(shù)字化系統(tǒng)+智慧設施+綠色管理”的布局，推動商業(yè)向“智慧化”轉型。一是推出“24h”商業(yè)新模式。2024 年底打破傳統(tǒng)營業(yè)時間限制，打造“全天候社交與消費空間”，聯(lián)動

藝術博物館夜間開放、50 家品牌夜間主題派對、早間運動課堂等內容。2025 年上半年，夜間客流量占比已超 30%，成為南京夜間消費新地標。二是構建智慧管理系統(tǒng)。搭建德基物聯(lián)綜合管理平臺、商業(yè)運營平臺和指控中心三大系統(tǒng)，實現(xiàn)水電氣、安防等設施的智能化調度，通過大數(shù)據(jù)分析客流動線與消費偏好。2025 年上半年，推動 40 余家品牌完成 24 小時科技互動裝臵部署，260 余家品牌入駐線上平臺。三是踐行綠色節(jié)能理念：2025 年建設高效制冷機房低碳能源項目，將全年運行綜合能效從 3.2 提升至 5.6，能效提升 75%。

（四）以細節(jié)為亮點，打造“網(wǎng)紅+公共”空間。從消費者“細微感受”出發(fā)，項目通過公共空間的藝術化、功能化改造，提升品牌口碑與流量吸引力。一是創(chuàng)新藝術盥洗室。“游墨字句間”解憂所以書房為靈感，陳列名家書法字帖，聯(lián)動藝術市集主題，形成“可感知的文化空間”。2025 年上半年盥洗室客流超 1000 萬人次，同比增長 42%，成為小紅書、抖音等平臺的網(wǎng)紅打卡地。二是讓渡空間給公共體驗。2025年“花園食光”區(qū)域主動壓縮商業(yè)面積，以 7 條綠植小徑打造開放公共空間，使建筑本身成為“首發(fā)內容”。

三、更新改造后情況

經過系統(tǒng)性創(chuàng)新升級，德基廣場已從傳統(tǒng)高端商場轉型為“藝術+商業(yè)+科技”融合的綜合性商業(yè)地標，實現(xiàn)了設施、經營、客流、品牌影響力的全面躍升。

（一）設施與場景革新。形成“博物館+藝術裝臵+主題空間+智慧設施”的復合型場景—德基藝術博物館成為常設文化地標，“花園食光”“藝術商業(yè)市集”等空間重構商業(yè)美學，智能機器人、無人咖啡機等設備覆蓋全域。突破“純商業(yè)”屬性，兼具文化展示、社交互動、科技體驗等多重功能，2024 年外地客流量占比 75%，成為南京“城市會客廳”。

（二）經營與業(yè)績增長。2018 年銷售額首次突破 100 億元，2021 年突破 200 億元，2023 年達 239 億元，2024 年達245億元，連續(xù)多年領跑全國商業(yè)項目。首店品牌貢獻顯著，2025 年 MINISO SPACE、去茶山等首店開業(yè)即成為爆款，拉動區(qū)域銷售增長 30%以上。通過智慧管理系統(tǒng)，客流分析準確率提升至 90%，營銷轉化效率提高 40%。綠色節(jié)能項目年節(jié)約能耗成本超千萬元，實現(xiàn)經濟效益與社會效益雙贏。

（三）客流與品牌影響力。2024 年客流總量超 1000 萬人次，2025 年上半年僅盥洗室客流即超 1000 萬人次，同比增長 42%。夜間客流占比從改造前的不足 5%提升至 30%，“全天候消費”模式成效顯著，品牌影響力從區(qū)域擴展至全國。

四、推薦依據(jù)

德基廣場通過持續(xù)創(chuàng)新，實現(xiàn)了從“傳統(tǒng)商場”到“商業(yè)地標”的跨越，其“藝術+商業(yè)+科技”的融合模式、首店經濟與文化賦能的實踐，為全國零售業(yè)創(chuàng)新提升和高質量發(fā)展提供了鮮活樣本和可復制、可推廣的經驗。

（一）模式創(chuàng)新：構建“藝術+商業(yè)+科技”融合范式。打破傳統(tǒng)商業(yè)“賣商品”的單一邏輯，以文化為靈魂、科技為工具、商業(yè)為載體，打造“體驗式消費生態(tài)”。這種模式證明：商業(yè)項目可通過跨界融合重新定義自身價值，從“購物場所”升級為“生活方式平臺”。

（二）管理創(chuàng)新：以精細化運營激活商業(yè)活力。通過大數(shù)據(jù)分析識別“文化愛好者”“潮流追隨者”“夜間消費者”等細分客群，針對性布局業(yè)態(tài)。從網(wǎng)紅盥洗室到開放公共空間，以“微小體驗”提升用戶粘性，2025 年盥洗室的高客流間接帶動周邊商鋪銷售增長 25%。建立品牌、運營、科技團隊的協(xié)同體系，確保首店引進、藝術展策劃、科技設備落地的高效推進，為大型商業(yè)項目的系統(tǒng)化創(chuàng)新提供管理范本。

（三）可復制經驗：為零售業(yè)升級提供三大路徑。文化賦能路徑，深度挖掘本土文化資源，通過“博物館+展覽+場景滲透”將文化轉化為商業(yè)競爭力，適用于所有具有歷史文脈的城市商業(yè)項目。以“首店引進+首發(fā)活動+業(yè)態(tài)重構”形成差異化，通過“稀缺性”吸引客流，尤其適合消費中心城市的核心商業(yè)體。從“24h 模式”到綠色節(jié)能，證明科技不僅能提升效率，更能創(chuàng)造新消費場景，中小商業(yè)項目可根據(jù)自身規(guī)模逐步引入智能設備與數(shù)字化管理系統(tǒng)。