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調查顯示，在百貨零售業的調改轉型上，資金問題是提及頻次最高、覆蓋范圍最廣的障礙，超70%的反饋將其列為調改核心阻力，是橫亙在百貨零售企業面前的第一攔路虎。

從投入來看，調改成本呈現“高剛性、多維度、超預期”特征。老舊物業的外立面翻新、結構加固、消防升級、動線規劃、設備設施更新等基礎工程，需大額資金投入；體驗業態打造、場景空間升級、首店品牌引進，還需配套裝修補貼、免租期扶持、運營引流等持續性投入；疊加人工成本、稅賦租金、調改期經營損失等隱性成本，調改投入較大，對本就盈利承壓的百貨零售企業形成沉重負擔。

從回報來看，調改投入大、周期長、收益不確定性高是行業普遍痛點。多數企業反饋，調改期會直接導致客流下滑、銷售銳減、商戶流失；調改完成后，受市場下行、消費謹慎、競爭加劇影響，而租金提升、毛利增長、客流回暖往往不及預期，投入產出比失衡。同時，企業自有資金普遍不足，外部融資渠道窄、授信門檻高，地方政府改造補貼申請難度大、落地周期長，進一步加劇了資金壓力，導致多數項目只能小修小補，無法實現徹底煥新。

物業硬件是傳統百貨門店的原生短板，近60%的受訪企業提及相關障礙，這是調改中無法繞開的硬性約束。

百貨門店多為建成年限較長的老舊物業，普遍存在建筑結構固化、空間先天不足的問題。層高低、柱距密、承重有限、動線不合理等原生缺陷，無法滿足餐飲、親子、娛樂、運動等體驗業態的空間與工程需求；部分物業受產權分散、政策規劃約束，無法進行結構性重組，場景創新與業態調整空間有限。同時，設施設備老化、購物環境老舊、外立面老化、廣場配套不足等問題突出，相比購物中心在營業面積、硬件條件、場景體驗上存在劣勢，改造不僅難度大，還需投入巨額資金，進一步放大了投入產出的矛盾。

超60%的受訪企業提及招商與品牌相關障礙，是決定調改能否落地、能否形成差異化競爭力的核心環節，也是當前行業的普遍性難題。

當前品牌端整體呈現收縮觀望態勢，受消費下行、市場環境不確定性影響，品牌方預算不足、開店意愿低迷、投資態度謹慎，多數供應商不愿增加投入，頭部品牌、趨勢品牌、首店項目的招商談判周期大幅拉長，下沉市場尤其是三四線城市，更是面臨優質品牌不愿入駐的困境。同時，百貨零售企業普遍存在優質品牌資源不足的問題，目標品類招商困難、品牌級次難以提升、重點品牌缺失，疊加商圈競爭加劇導致的租金報價下行，招商議價能力持續弱化，空柜問題難以全面解決，調改后的業態與品牌組合無法匹配核心客群需求，最終陷入“招商難-業態弱-客流少-招商更難”的循環。

調查顯示，近半數企業提及定位、規劃與運營相關問題，是很多企業“改了也沒效果”的核心內因。

當前多數百貨零售企業面臨定位模糊、同質化嚴重的困境，業態趨同、商品同質化、零售占比高、體驗業態不足的問題突出，對本地消費洞察不足，無法形成差異化競爭力。同時，企業普遍存在調改方向不明、市場定位把控能力弱的問題，缺乏清晰的調改思路與數據支撐，決策多依賴經驗判斷，對業態組合、項目定位的調整缺乏系統性規劃，難以匹配快速變化的市場需求。此外，商品力不足、供應鏈變革滯后、引流方式單一、數字化運營能力薄弱、全渠道融合難度大等運營短板，也讓調改成果無法充分轉化為經營業績，調改后的運營成本與盈利能力不匹配，難以實現可持續經營。

組織與人的問題，是調改能否順利推進、能否落地見效的軟性支撐，也是行業普遍容易忽視的深層障礙。

調研顯示，百貨企業普遍存在專業人才缺失的問題，人員適配不充分、團隊創新意識不足、數字化與運營專業人才跟不上，無法滿足調改后新業態、新模式的經營需求。同時，組織與觀念固化問題突出，內部思想不統一，從坐商到主動營銷、從傳統零售到體驗式消費的觀念轉變難度大，導致調改推進阻力重重。此外，調改過程中還面臨現有商戶配合度低、組織協調能力要求高的問題，商戶對調改期的銷售下滑、租金變動、位置調整存在明顯顧慮；國企背景的百貨企業，還面臨調改后冗余人員安置的剛性難題，進一步制約了調改的推進效率與落地效果。

整體來看，當前百貨零售業的調改已從過去的裝修升級、品牌調整的表層優化，轉向了定位重塑、業態重構、能力重建的系統性工程。各大障礙相互關聯、相互疊加，形成了“不敢改、不會改、改不起、改不好”的行業困境。百貨零售企業要突破調改困局，不能單點發力，需要結合自身稟賦精準定位、量力而行，從資金規劃、物業適配、品牌資源、運營能力等多維度系統破局，才能在行業深度轉型中找到生存與發展的空間。

總體上，在百貨零售業的調改過程中，存在“兩重兩輕”的問題，即重硬件，輕軟件；重調改過程，輕后續運營。